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            新城控股:地产黑马胀大史

            admin 2019-05-13 255人围观 ,发现0个评论

            碧桂园和万达的门徒。

            文|郭亦非 修改|张庆宁

            来历|棱镜(ID:lengjing_qqfinance)

            头图来历|中企图库

            新城控股如今是我国房企中成色最足的黑马,诞生于常州这座制造业兴旺的江苏三线城市。

            牧马人王振华,担任着这家公司的董事长和法定代表人。

            1983年,王振华大专结业后,分配到江苏常州市武进第一棉纺厂,先是当过5年车间副主任。1988年,他跟着下海大潮走出国企,兴办一家家庭纺织厂。

            又用时5年,王振华将这家纺织厂的规划干到全市三甲,积累了200万的资金,但他意识到纺织业开展太慢。

            1993年,我国房地产职业迎来史上第一个调控告诉——国务院“国16条”,海南楼市泡沫应声幻灭,上万家开发商哀嚎关闭。

            一本名为《出资潮中永不淹没的船——房地产》进入王振华的视界,书中叙述了李嘉诚、包玉刚等香港地产大亨发家的故事。

            王振华天生爱冒险,遭到李嘉诚们的鼓动,他决意逆流而上,兴办了新城控股集团的前身——武进新城出资建造开发有限公司。

            从老家湖塘镇两栋住所楼起步,王振华逐步在常州站稳脚跟,并在2014年楼市低迷时起,开端了一波美丽的逆周期操作,在长三角等区域大规划拿地。

            王振华最耀眼的5年周期开端了。

            来历:新城控股公号截图

            他的新城控股(601155.SH)先后踏准上海及周边二线楼市房价快速上涨节奏,以及长三角三四线棚改去库存盈余,土地货值短期内扩大,出售额比年翻倍,2018年打破2210亿元,一跃进入全国房企10强,排名第8位。

            新城控股2018年财报显现,净赢利约105亿元,跑赢A股98%的公司。

            上海证券买卖所旋即“当头棒喝”,针对新城控股太过亮眼的年报,2019年4月初,连发长达7页的过后审阅问询函,质疑其赢利虚增、相关买卖涉嫌利益输送等。

            随后,新城控股布告回应监管层问询。这份43页的回函内容,在监管规矩答应之内,展现出超高财政会计技巧。

            财政数字好像一串串荫蔽的摩尔斯电码,解码之后,新城控股的规划之凶狠与赢利之瘦弱昭昭然。

            领头“骆驼”差点迷失

            王振华在新城控股内部竭力推重“骆驼文明”。

            他期望公司在“面临杂乱的商场局势和不确定性,好像骆驼进入了沙漠,捉住悉数时机,做到极致”。为此,他每年安排高管团队去甘肃、内蒙古等戈壁滩及沙漠区域耐力步行。

            领头的“骆驼”差点迷失。

            2016年1月22日,在王振华失联两天后,新城控股布告称,其因个人原因,正在承受常州市武进区纪委查询,并着重此事“与公司运营无关“。

            所幸半月之后,王振华完毕查询,回归公司。

            2002年布局长三角之前,新城控股一向蜗居于大本营常州,至今累计开发超越50个项目。

            常州这座三线小城现已无法满意王振华的规划食欲。而且,房地产职业遵从规划至上的游戏规矩,有更大出售规划才有更丰盛的融资。

            新城控股副总裁欧阳捷2018年头曾撰文判别,未来三年,50强房企将分割82%的银行开发告贷,“百强之外的房企现已不在银行告贷名单,50强房企便是银行放贷新门槛。”

            2016年头王振华失联之前,正值新城控股全国化扩张的起步阶段。彼时,该公司出售额仅319亿,排名职业20强之外。

            戎马不动,粮草先行。

            2015年,新城控股发行股份,吸收兼并子公司新城地产,成为第一家B股重组为A股的房地产公司。

            之所以转去A股,在于新城地产2001年借壳江苏五菱于B股上市后,刚好赶上B股商场对境内出资者敞开,境外出资者逢高减持离场,B股为内地企业融资输血功用逐步殆尽。

            取得A股输血途径后,新城控股发动全国化布局,从上海、南京、姑苏等长三角区域,扩张到中西部、环渤海及珠三角等区域,企图脱节区域化房企标签。

            急进扩张之路

            关于房地产商场来说,2014及2015年正处职业低迷期。王振华使用杠杆逆周期操作,在三四线城市争夺贱价地块。

            财报数据显现,2014-2016 年新城控股拿地金额占新城控股:地产黑马胀大史出售金额比重分别是 35%、50% 和 89%。到2018 年底,总土地储藏 10952 万平方米中,三线城市占比高达 61.4%。

            新城控股财物负债率近年来逐步攀升,从2015年的79.54%来到2018年的84.57%。净负债率相同快速添加,从2015年底的43%上升到2016年、2017年的80%左右,2018年中一度打破100.4%,随后下降至2018年底的49.21%。

            2018年新城控股:地产黑马胀大史报期末,新城控股的负债总额2793.62亿,同比2017年添加77.32%。

            到2018年底,得益于此前出售回款,新城账面持有货币资金454亿元,货币资金/(短期告贷+一年内到期非活动负债)份额约3.49倍,2017年则为1.7倍,短期偿债压力不大。

            不过,该公司存货周转率正在变慢,从2017年的0.45下降到2018年的0.3。与此同时,融资本钱也在添加,2018 年融资本钱 6.47%,相较 2017 年底提高 1.15 个百分点。

            与拿地、负债相对应的是相同高速攀升的出售规划。财报显现,2015年至2018年,新城控股合约出售额分别是319亿元、650亿元、1265亿元和2210亿元。

            由于预售准则导致房企财报错配,卖房收入需等候一两年后才得以在财报中表现。以新城2018年2210亿元出售额为例,实践上多由2016年前后的出售额结算而来。

            “新城控股充沛获益三四线加杠杆去库存带来的大昌盛。”对此,兴业证券在研报中剖析称,新城控股布局的多个三四线城市量价齐升,2018 年其三四线城市出售金额占比提高到 62.3%,出售面积占比提高到 54.4%。与之相照应的,则是同比下滑11%的出售均价,为12201元/平米。

            这一特色简直与“三四线之王”碧桂园千篇一律。在新城内部,王振华对碧桂园高周转形式尤为推重,当作学习标杆。

            《棱镜》了解到,为提高项目周转速度,新城内部拟定了“0346战略”——拿地即开工,3个月示范区敞开,4个月开盘,6个月融资性现金回正,12个月现金流回正,包含拿地、出售、租借及融资。

            对此,银河证券剖析称,广阔三四线城市具有“天然”的快周转条件,预售条件宽松,使得从拿地到开盘周期紧缩至3个月成为可能。

            碧桂园高周转形式带来房子质量问题,在新城控股身上也不破例。

            《棱镜》查询各地住建部分网站及揭露报导信息显现,仅最近半年,新城的南京璞樾和山豪宅项目、常州新城金郡精装修项目以及启东吾悦广场住所项目等,均被曝出存在严峻的施工质量问题。其间,南京项目上百套房子严峻渗水,当地住建局撤销了该项意图竣工存案。

            王健林的门徒

            王振华仍是王健林商业地产的忠诚门徒。

            《棱镜》了解到,在新城内部安排架构中,首要分为住所开发、商业开发、商业运营办理三大事业部。

            商业开发的中心产品是吾悦广场,与万达广场形式较为类似,也有规划不小的住所项目,而且与住开事业部构成内部赛马,资源简直不通,对外竞赛抢地。

            商业开发事业部的操盘手来自“万达帮”,此前的新城控股:地产黑马胀大史带头人是陈德力。陈曾在凯德商业和万达商业任职多年,经历过万达广场高速开展期,2016年被挖来加快吾悦广场落地。

            吾悦广场避开与万达、大悦城、华润等强壮对手在一二线城市的竞赛,下沉到二三四线城市中的偏僻区域,从地方政府手中拿到低价土地,拉动区域土地货值增大。

            以2017年为例,吾悦广场拿地均价为2243元/平米,比纯住所拿地3610元/平米的均价廉价38%。

            拿地后,吾悦广场依托可售住所、公寓和商铺的出售回款,快速回笼土地本钱,用来补助整个商业综合体及配套设备开发建造,购物中心则自我克制运营。

            王振华曾对外表明,在三四线城市,一个购物中心本钱大约7-8亿元,一二线城市本钱会在15-20亿元,由于土地价格很高,“做商业项目之前,首要会剖析地块到底有多少可出售面积,能否掩盖持有商业所需现金流,这是首要方针。”

            2016年11月,王振华定下2020年开业100个吾悦广场、租金收益到达100亿元的方针。陈德力被挖来后,立表忠心干到120个。

            眼下,陈德力现已没有时机亲自完结方针。2018年9月,少东家王晓松顶替陈德力分担商开板块,后者转去担任商业办理事业部。

            王健林2016年领导万达广场转型轻财物形式,王振华仍然痴迷于吾悦广场重财物形式,但这种形式对现金流及运营功率要求极高,收回资金周期更长、危险更大。

            新城控股2018年财报发表,到2018年底,开业及储藏的吾悦广场算计96座,其间重财物形式运营高达89座,24座坐落二线,65座坐落三四线城市。

            太平洋证券曾就吾悦广场现金流做出模仿剖析,一个典型的吾悦广场总建面50万平米,其间住所公寓商铺等可售部分约40万平米,自我克制购物中心10万平米,假定地价为每平米3000元,总地价算计约15亿元。住所等可售部分建安本钱为12亿,依照从前新城综合体30%的毛利率核算,可售部分收入为34亿元,根本满意现金流自我平衡。

            该券商估计,吾悦广场拿地后,6-9月可售部分开盘,现金流可支撑购物中心等自我克制部分开发,3-5年景熟后可完成年租金收入1亿元。

            关于出资物业的报答期,在2018年财报会上,新城开展行政总裁吕小平泄漏,按均匀每个吾悦广场6.5亿的总投入核算,估计每个吾悦广场前十年的均匀租费收入能够到达1.32亿元,出资收回期可操控在6年以内。

            不过,《棱镜》从财报中看到,现在吾悦广场实践开业仅为42座,开业面积390万平方米,其间30座均在2017年之后开业。尽管悉数租金及办理费算计收入增速翻倍至 21.16 亿元,但间隔陈德力夸下的海口——2020年过百亿的租金收益,相距甚远。

            与此同时,“包租公”王振华的收租才能着实一般,运营功率并不高。尽管吾悦广场2018年均匀出租率达98%,但每平米租金仅为542元,其对标的万达广场则到达916元,更远落后于华润、大悦城、恒隆等对手。

            如今年租金超越1亿的吾悦广场仅有3家,两家坐落王振华老家常州,均已开业7年左右的时刻。

            拆解百亿净赢利疑团

            跟着房价快速上涨周期完毕,一个新的信号是,恒大、碧桂园等大型房企纷繁从规划扩张,转向赢利至上。

            在2018年出售额Top20房企中,新城控股以74%的净赢利增速排名第一,到达104.91亿元。这是最受监管层重视的一个问题。

            拆解这104.91亿元的净赢利构成,不难发现,其间28.09亿元来自出资性房地产公允价值添加的收益,而2016、2017年这一数据仅5.82亿元、9.09亿元。

            关于这一点,监管层质疑其公允价值大幅添加合理性。

            对此,新城控股回函解说称,公允价值首要的变化原因是,“在2018年之前竣工的吾悦广场租金上涨带来的评价增值,以及2018年内竣工的在建工程的评价增值。”

            日后,这些八成布局于三四线城市的吾悦广场,一旦全体估值缩水、运营功率走低的话,公允评价增值跌落,这块账目赢利又该怎么美化?

            与此同时,新城控股还有一笔6.77亿元的净赢利,来自“许昌昱恒”这家由合(联营)公司变更为公司兼并报表规模子公司的出资收益。

            对此,监管层质疑称,面临许多持股超越50%的合(联营)公司,为何新城“有选择性”归入并表,是否有调理赢利的考虑?

            新城给出的解说为,有些项目合作方期望继续参加运营决议计划,导致无法归入兼并规模。

            《棱镜》查询得知,新城控股持股超越50%的合(联营)公司有24家,除“常熟中置”及“常州新城紫东”两家公司盈余外,其他公司均处于亏本状况,算计亏本额为3.18亿元。这意味着,一旦将上述24家公司也进行并表,无疑将腐蚀新城控股百亿净赢利。

            此外,2018年报发表,新城控股有448.68亿元的多笔应德江县城南新区收账款,其间“姑苏聿盛”等欠款超越一年,但比较其他规划性房企,其坏账计提份额仅为0.1%及1%,显着低于同行。

            更为吊诡的是,到2018年底,新城控股敷衍控股股东新城开展计息金钱22.22亿元,利率8%。2019年3月,在公司账面仍有454亿元的账面货币资金外,新城控股再向控股股东告贷100亿元,利率不低于8%。

            但8%的利率显着高于公司2018年6.47%的均匀融资本钱。对此,监管层置疑高利率是否会损害公司利益。

            除上述账面上的“美化”外,回到实实在在的地产开发主业,新城控股远景也令人堪忧,这亦是监管层重视的要点。

            眼下,楼市调控日趋严峻超出职业预期,跟着棚改盈余殆尽,押注三四线城市的新城控股,后续成绩添加动力成为疑问。财政数据显现,到2018 年底,其总土地储藏 10952 万平方米中,三四线城市占比高达 61.4%。

            “三四线城市的盈余仍是会有一段时刻,未来3-5年都有好的开展时机。”2018年7月,王振华曾做出判别。但现实情况与王老板的判别天壤之别。

            新城控股在最近的回复函中表明,2018 年及 2019 年一季度,公司在三四线城市的房地产合同出售额占比分别为 50.72%及 59.51%,受调控方针继续影响,自 2018 年下半年至 2019 年一季度,公司三四城市房地产项目去化率同比有所下降,2019年第一季度实践可售货值为1519.27亿元,实践出售467.14亿元,去化率仅30.75%。

            关于2019年的出售方针,有媒体称其内部方针一度被定到3500亿元。不过王振华在2018年财报会上表明合约出售方针为2700亿元。

            此前,王振华现已在有意操控拿地本钱。兴业证券在20新城控股:地产黑马胀大史17年11月份的一份调研纪要中写道:公司要求项目到达净赢利率8%以上,内部报酬率 20%以上。不过,拿地失误的事例时有发生。

            据汹涌新闻报导,2017年7月,在安徽肥东县项目拍地时,新城控股比第二名万达报价高出约15亿元,终究以溢价231%、总价35亿元的价值成交。

            新城控股下发内部告诉,以为此次拿地存在严重研判失误,形成严峻损失,出资拓宽及研讨部两名高管被罚降职、降薪、罚款。

            。END

            制造:崔允琰 审校:杨倩

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